A questão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
Consoante dispõe o art. 722 do Código Civil, a corretagem é contrato pelo qual uma pessoa, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou subordinação, se compromete a obter negócios para outra, conforme suas instruções.
Já o art. 723 do referido diploma, estabelece que o corretor deve atuar com diligência e prudência, fornecendo ao cliente todas as informações relevantes sobre o andamento do negócio. Além disso, deve esclarecer sobre a segurança, riscos e variações de valores que possam impactar a negociação, sob pena de responder por perdas e danos.
Desse modo, infere-se que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, atua, em regra, apenas como intermediário para efetivação do negócio jurídico de compra e venda entre o consumidor e o incorporador e/ou construtor. Portanto, a relação jurídica contratual firmada diretamente com o corretor, normalmente, envolve apenas a obrigação de resultado de efetivação do negócio jurídico entre as partes.
Ocorre que, embora o papel tradicional do corretor seja intermediar negócios imobiliários, há situações em que ele atua também como incorporador, conforme autorizado pelo art. 31 da Lei n. 4.591/1964, podendo ocorrer quando o corretor: (I) lidera ou participa de um empreendimento imobiliário; (II) integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora; (III) assume obrigações típicas do incorporador, como a comercialização de unidades antes da construção e o registro do memorial de incorporação.
Contudo, essa atuação exige responsabilidade técnica e jurídica, pois, nesse caso, o incorporador deverá responder por vícios construtivos, inadimplemento contratual e outras obrigações perante os adquirentes. Nessas hipóteses, em que o corretor, pessoa física ou jurídica, atua também como incorporador e/ou construtor, ele poderá ser responsabilizado por vícios construtivos, atrasos na entrega do imóvel e outras obrigações previstas no Código de Defesa do Consumidor.
Nos termos do parágrafo único do art. 7° do CDC, todos aqueles que integrarem a cadeia de fornecimento devem responder, solidariamente, pelos prejuízos causados ao consumidor. Tal dispositivo há de ser interpretado em harmonia com o citado art. 265 do Código Civil, na medida em que a imposição de responsabilidade solidária, sem previsão legal ou contratual, contraria o ordenamento jurídico.
Nesse diapasão, a responsabilidade da construtora e/ou incorporadora pelas obrigações do empreendimento imobiliário é amplamente reconhecida pela legislação brasileira e pela jurisprudência, especialmente à luz do Código de Defesa do Consumidor e da Lei n. 4.591/1964. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já fixou teses nos temas 577, 938, 939, 1099.
No tocante à responsabilidade do corretor, pessoa física ou jurídica, é possível inferir, interpretando-se as normas jurídicas mencionadas (Código de Defesa do Consumidor, Lei 4.591/64 e Código Civil), que, se o corretor limita-se à intermediação do negócio jurídico, somente poderá responder pela eventual não entrega do imóvel ao adquirente, se ele, de alguma forma, contribuir para o descumprimento contratual.
Com efeito, a sociedade corretora ou o corretor de imóveis, que age apenas intermediando a realização do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, facilitando a negociação e promovendo a aproximação das partes, fará jus à comissão de corretagem, nos termos do art. 725 do Código Civil, sempre que sua mediação for bem-sucedida. A partir daí, extingue-se sua obrigação contratual de intermediação perante o contratante.
Nessa hipótese de simples intermediação do negócio jurídico, o corretor, pessoa física ou jurídica, não estará vinculado à efetiva concretização e conclusão da obra e à entrega do imóvel, não assumindo, portanto, a responsabilidade pelo descumprimento contratual por parte do incorporador/construtor. Nessa linha de raciocínio, não integrando a corretora a cadeia de fornecimento do imóvel, tampouco fazendo parte do grupo econômico da incorporadora, não se justifica sua condenação à reparação do autor, por eventual descumprimento do contrato pelo incorporador/construtor.
Por outro lado, poderá haver casos nos quais o corretor, pessoa física ou jurídica, envolva-se na própria atividade de incorporação ou construção, e, nesse caso, deverá responder pelos prejuízos causados ao comprador, mas tal responsabilidade não decorrerá da corretagem, e sim da própria participação no negócio principal.
Desse modo, somente se justifica a responsabilização da pessoa física ou jurídica responsável pela intermediação do negócio, no caso de se demonstrar liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária.
Destarte, conclui-se que, em caso de descumprimento de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, a empresa de incorporação imobiliária e/ou construtora não se desvinculam das transações relacionadas à incorporação imobiliária, tampouco transmitem ao corretor sua responsabilidade, de maneira que, nos termos do disposto no CDC e da Lei n. 4.591/1964 (LCI), reconhecida a responsabilidade das construtoras e/ou incorporadoras, pelo defeito, atraso ou não entrega do imóvel objeto da contratação, deverão estas devolverem ao consumidor integralmente o valor pago, inclusive o SATI e a comissão de corretagem, anteriormente paga em favor do corretor.
O corretor de imóvel ou a sociedade intermediadora, por sua vez, somente deverá responder pela devolução da comissão de corretagem em hipóteses excepcionais, quais sejam: (I) quando houver envolvimento da intermediadora nas atividades de incorporação e construção do imóvel; (II) a corretora integrar o mesmo grupo econômico da incorporadora e da construtora; (III) quando houver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício da corretora.
Ante o exposto, fixa-se a seguinte tese do Tema Repetitivo 1173/STJ: O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.
