"O fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não afasta a incidência da Súmula 308 do STJ"

 

Processo

AgInt nos EDcl no REsp 1.992.417-AL, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 21/10/2024, DJe 25/10/2024.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

Tema

Promessa de compra e venda. Hipoteca. Imóvel residencial não adquirido com recursos oriundos do SFH. Súmula 308 do STJ. Aplicabilidade.

Destaque

O fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não afasta a incidência da Súmula 308 do STJ.

Informações do Inteiro Teor

Cinge-se a controvérsia em saber se, nos termos da Súmula n. 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, teria eficácia perante os adquirentes de imóvel não inserido no Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 308, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Nesse contexto, importa ressaltar que a jurisprudência não diferencia a hipótese, se anterior ou posterior à celebração do contrato, para considerar o gravame ineficaz.

Observa-se, ainda, que, de acordo com a atual jurisprudência, o "fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ" (AgInt no REsp n. 2.119.978/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024).

Assim, o entendimento do STJ é no sentido de "não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca" (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022).