A Quarta Turma do STJ, ao julgar
o REsp 1065132 em 11/07/2013, deu provimento ao
recurso especial de um casal que, após vender terreno a uma construtora do Rio
Grande do Sul, foi condenado solidariamente a pagar indenização pela
paralisação das obras do empreendimento imobiliário que seria construído no
local. Surpreendidos com a notícia da falência da empresa e a consequente
suspensão das obras, compradores das unidades ajuizaram ação de reparação de
danos contra a construtora, seus sócios e também contra o casal que vendeu o
terreno. Entre outras coisas, alegaram que não teria ocorrido venda do terreno
à construtora, mas uma simulação, com permuta por área construída, o que teria
mantido o casal na condição de proprietário do imóvel. Em outra ação, anterior,
o casal vendedor havia conseguido a rescisão do contrato com a empresa e a
reintegração na posse do imóvel, mas foi obrigado a pagar à massa falida as
benfeitorias já construídas no local. Na sentença, o juiz reconheceu a
responsabilidade da construtora e dos sócios, mas afastou a obrigação dos
proprietários do terreno. Os clientes, então, entraram com apelação no Tribunal
de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que reformou a sentença e reconheceu a
responsabilidade solidária do casal.
Segundo o acórdão, a
responsabilização solidária foi consequência da forma como se deu o negócio
entre as partes envolvidas. A decisão destacou que, no preço do terreno, foi
embutida a valorização do empreendimento, com a projeção de lucro representado
pelo edifício que ali seria erguido. Também foi levado em consideração o fato
de a compra e venda e a incorporação não terem sido registradas. Para os
desembargadores, uma vez que os proprietários do terreno consentiram com a
realização do projeto de forma irregular, inclusive com ampla divulgação
comercial, deveriam responder solidariamente pelos prejuízos causados aos
compradores dos imóveis. O TJRS considerou que haveria relação de consumo entre
os proprietários do terreno e os compradores das unidades habitacionais. Em
recurso ao STJ, o casal alegou que sua relação com a construtora se limitou a
uma operação de compra e venda e que o preço ajustado seria pago em dinheiro,
parceladamente, e não em área construída, o que não permite sua caracterização
como sócios do empreendimento.
O ministro Luis Felipe Salomão,
relator, afastou a possibilidade de equiparação dos vendedores do terreno ao incorporador. Para o ministro, “a caracterização como incorporador pressupõe a
prática efetiva, pelo proprietário do terreno, de atividade de promoção da
construção da edificação condominial”. Segundo o ministro, o tribunal estadual
se equivocou ao cobrar dos proprietários do terreno obrigações impostas pela
lei de incorporações aos incorporadores, como o registro do projeto. Salomão
lembrou precedentes da Quarta Turma no sentido de que a Lei de Incorporações
(Lei 4.591/64) equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que
aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica
incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo
empreendimento imobiliário. No caso julgado agora, todavia, o casal limitou-se
à mera alienação do terreno para a incorporadora, que tomou para si a
responsabilidade exclusiva pela construção do empreendimento. Quanto à
valorização do terreno e a possível projeção do lucro decorrente da construção
do edifício, o ministro destacou que a sentença, com base em prova pericial,
consignou que o contrato de compra e venda foi celebrado de forma lícita,
afastando a tese de simulação. O ministro Salomão também refutou a incidência
do Código de Defesa do Consumidor na relação entre o casal e os compradores das
unidades. Para o relator, os proprietários do imóvel “não ostentam a condição
de fornecedores”, porque não prestaram nenhum serviço nem ofereceram nenhum
produto aos clientes da construtora.
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