Nos contratos de alienação fiduciária com garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de
despesas condominiais é do devedor quando ele estiver na posse direta do imóvel. Os encargos só podem ser
atribuídos ao credor fiduciário se houver a consolidação de sua propriedade, tornando-se ele o possuidor do bem.
Em caso de utilização da garantia, o credor recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os
débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das obrigações.
As teses foram fixadas pela Terceira Turma ao dar provimento a recurso especial de uma administradora de
consórcios – credora fiduciária – e afastar sua responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais em
solidariedade com o devedor. A decisão foi unânime.
Originalmente, o condomínio ingressou com ação de cobrança de despesas condominiais contra o devedor e a
administradora de consórcios. Em primeira instância, o juiz condenou os réus a pagar, de forma solidária, os
encargos vencidos e vincendos.
A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual, como a empresa
administradora do consórcio é proprietária do imóvel que lhe foi dado como garantia, ela também possui
legitimidade para figurar no polo passivo do processo.
Posse direta
O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que, de acordo com a Lei 9.514/97, a alienação fiduciária é o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou
fiduciário, da propriedade resolúvel de bem imóvel. Nos termos do artigo 27, parágrafo 8º, da mesma lei, o
fiduciante responde pelo pagamento de contribuições condominiais até a data em que o fiduciário vier a ser
imitido na posse.
“A exegese legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor
fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Entretanto, essa responsabilidade passará ao credor
fiduciário se ele for imitido na posse. Desse modo, em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de
regência estabelece que o referido encargo é do possuidor direto do imóvel (no caso, o fiduciante)”, explicou o
ministro.
Além disso, Villas Bôas Cueva ressaltou que o credor fiduciário apenas é considerado proprietário do imóvel para
fins de execução da garantia, inclusive havendo restrição legal ao seu direito de dispor do bem – a própria
legislação, por exemplo, não autoriza o credor a ficar com o patrimônio alienado se a dívida não for paga no
vencimento.
“Nessa linha, não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de
fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio
são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a
propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais,
pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”, concluiu o ministro ao afastar a
responsabilidade do credor pelo pagamento dos encargos condominiais.
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