A comissão por corretagem não é devida nos casos em que o corretor aproxima as partes até a assinatura de um termo de compromisso, porém a promessa de compra e venda não é assinada. Isso
porque a doutrina entende que o corretor tem obrigação de resultado com o
contrato, e esse tipo de caso configura desistência de contrato em
negociação, e não arrependimento de contrato fechado. O entendimento é
da Terceira Turma do STJ, ao julgar o REsp 1183324 em 02/12/2011. A
decisão se deu no julgamento de recurso em que dois corretores alegavam
que a comissão seria devida porque o contrato não foi fechado apenas em
razão do arrependimento das partes, hipótese prevista no artigo 725 do
Código Civil de 2002. A ação de cobrança de comissão havia sido julgada
improcedente pelo juízo de primeiro grau. Segundo os corretores,
a proposta foi aceita pelos possíveis compradores, que pagaram caução
no valor de R$ 5 mil. Porém, depois disso, os possíveis compradores
adiaram a assinatura da promessa de compra e venda até que, finalmente,
desistiram da compra, com o consentimento dos vendedores. Os compradores
alegaram que encontraram problemas legais que tornaram a negociação
arriscada. O juízo de primeiro grau entendeu que os corretores
assumem obrigação de resultado, e não de meio, portanto não mereceriam a
remuneração. O TJSP manteve a
sentença e os corretores recorreram ao STJ. A ministra Nancy
Andrighi, relatora do processo, comentou que a jurisprudência do STJ ia
no sentido de negar a comissão em casos de não efetivação do negócio.
Porém, isso foi ainda na vigência do Código Civil de 1916, que não
previa comissão sem concretização do negócio. Com o novo Código
Civil, esse tipo de situação passou a ser prevista em lei, conforme o
artigo 725. Ainda assim, alguns julgados do STJ ainda consideram a
comissão indevida em casos de desistência, como explicado pelo ministro
Luis Felipe Salomão em um precedente que traça diferença entre
arrependimento, quando existe o consenso das partes e a efetivação dos
procedimentos de compra e venda, e mera desistência, quando ainda não
houve consentimento dos contratantes. Por outro lado, em um
julgado em que a comissão foi considerada devida, o relator, Raul
Araújo, destacou as muitas peculiaridades do caso. O compromisso de
compra e venda, por exemplo, já estava assinado. No caso em
questão, os corretores não chegaram a tanto, portanto, de acordo com a
ministra, “não se pode vislumbrar uma atuação suficiente dos corretores
para lhes gerar o direito à comissão”. Um dos aspectos do contrato de
corretagem é que ele deve trazer resultado útil para as partes.
“Aproximar meros interessados não implica obter resultado útil”,
destacou a ministra.
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