Não existe venda a prazo com preço de venda à
vista. Com esse argumento, a Segunda Seção do STJ reverteu decisão da Quarta Turma que havia identificado abuso contratual na cobrança dos chamados “juros no pé”. Por maioria de
seis a três, ao julgar o EREsp 670117 em 15/06/2012, os ministros do colegiado responsável por casos de direito
privado manteve a jurisprudência tradicional da corte, pela legalidade
da cobrança. Os “juros no pé” são juros de caráter compensatório
cobrados pela incorporadora antes da entrega das chaves do imóvel em
construção. Para a Quarta Turma, nessa fase não haveria empréstimo de
capital pela construtora ao comprador, nem uso do imóvel por este, o que
tornaria a previsão contratual descabida. Segundo o voto do
ministro Luis Felipe Salomão na decisão revertida pela Seção, a hipótese
configuraria “aberrante cobrança reversa de juros”, pagos por quem
entrega o capital em favor de quem toma o empréstimo. Para
o ministro Antonio Carlos Ferreira, porém, o assunto não é novo no STJ,
que tradicionalmente considera legais as cláusulas contratuais de
promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveem tal
cobrança. Condutor do voto que prevaleceu, ele apontou diversas decisões
nesse sentido, com julgados de relatores e colegiados diferentes entre
2002 e 2009. O ministro, designado relator para o acórdão,
afirmou que a comercialização de imóvel na planta facilita o acesso à
moradia e, em regra, constitui excelente investimento para o comprador,
que adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.
O ministro Ferreira
argumentou também que a relação contratual estabelece obrigações para
ambas as partes. “Enquanto o comprador tem a obrigação de pagar o preço
ajustado, o incorporador assume toda a responsabilidade pela conclusão
do empreendimento: aquisição do terreno, concepção do projeto de
edificação, aprovação dos documentos junto aos órgãos competentes,
efetuação dos registros no cartório, construção da obra (ou sua
supervisão) e venda das unidades, diretamente ou por meio de terceiros”,
afirmou. Além disso, a quitação da compra do imóvel em produção
deveria ser feita à vista. Se o incorporador oferece prazo adicional
para o comprador pagar, mediante parcelamento do preço, é um
favorecimento financeiro ofertado. “Em tal hipótese, em
decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará
antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente,
destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento.
Afigura-se, nessa situação, legítima a cobrança de juros
compensatórios”, concluiu. Para o ministro, a exclusão dos juros
compensatórios convencionados entre as partes altera o equilíbrio
financeiro da operação e a reciprocidade do contrato. O
ministro considerou ainda que seria injusto com aquele que paga o preço
à vista que o optante pela compra parcelada pagasse exatamente o mesmo
preço, sem nenhum acréscimo. “De fato, como reiteradamente
alertam os órgãos de defesa dos consumidores, não existe venda a prazo
pelo preço de venda à vista. O que pode acontecer é o consumidor comprar
à vista pagando o preço correspondente da venda a prazo”, ponderou. Ferreira
entendeu também que a previsão contratual explícita dos juros atende
melhor o direito à informação do consumidor previsto no Código de Defesa
do Consumidor (CDC). “Ninguém duvida que esses juros
compensatórios, relativos ao período anterior à entrega das chaves, se
não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço
final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de
acordo com a boa ou má intenção do incorporador”, considerou o relator. “Se
os juros compensatórios estiverem previstos no compromisso de compra e
venda, o incorporador estará assumindo que não os incluiu no custo final
da obra. Isso traz maior transparência ao contrato, abrindo inclusive a
possibilidade de o Judiciário corrigir eventuais abusos”, concluiu. A
posição do ministro Antonio Carlos Ferreira foi acompanhada pelos
ministros Isabel Gallotti, Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Raul Araújo e
Massami Uyeda. Com o relator Sidnei Beneti, vencidos, ficaram os
ministros Paulo de Tarso Sanseverino e Nancy Andrighi.
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