Por unanimidade, a Terceira Turma decidiu afastar a cobrança de comissão de corretagem em negociação
imobiliária que foi desfeita em virtude da existência de processo de desapropriação. Para o colegiado, como a
conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por
consequência, o contrato de corretagem não atingiu seu objetivo.
“Nota-se que o resultado obtido com a intermediação foi inútil em virtude da desapropriação implementada pelo
poder público. Desse modo, não poderia o promitente vendedor alienar o imóvel, tendo em vista que não se pode
transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de proprietário do
imóvel”, afirmou o relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva.
Por meio de ação de cobrança, dois corretores cobravam cerca de R$ 180 mil pela participação na negociação
de imóvel colocado à venda pelo réu. Segundo os corretores, apesar de a ação de desapropriação ter
inviabilizado o negócio, eles cumpriram as obrigações assumidas no contrato de corretagem.
Assinatura de contrato
O pedido de cobrança foi julgado parcialmente procedente em primeira instância, com a fixação de comissão
equivalente a 2,5% do valor do imóvel. Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários
aproximaram os clientes e acompanharam a realização do negócio, que foi finalizado com a assinatura de
contrato de promessa de compra e venda.
A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. O tribunal destacou que nem o corretor nem o
promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após a
celebração do contrato.
Vínculo irretratável
O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que uma série de precedentes do STJ apontam no sentido de que, para
haver a legitimidade da cobrança da comissão, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando um
vínculo negocial irretratável.
“Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e
das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a
comissão não será devida”, explicou o relator.
O relator também destacou que, no caso de negócios imobiliários, a verificação dos documentos relativos ao
imóvel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebração do contrato. Por isso, também é responsabilidade
do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas
e danos, conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.
“Verifica-se, desse modo, que a aproximação das partes foi precária, razão pela qual não houve pagamento de
quaisquer valores por parte do promissário comprador antes de se ter o conhecimento integral da idoneidade do
vendedor e do imóvel. Apesar de assinarem instrumento supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a
relação estabelecida, subordinando-se a continuidade do negócio à ausência de restrição em certidões
cartorárias”, concluiu o ministro ao julgar improcedente a cobrança de comissão de corretagem.
Processo: REsp 1272932
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