Por maioria de votos, a Quarta
Turma do STJ, ao julgar o REsp 1035778 em 31/01/2014, declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros,
a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador. A situação
aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento,
residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do
prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o
direito real de uso sobre a área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus
decorrentes da conservação do local. Mais de 30 anos depois, por votação
majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito
real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não
pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança
mensal de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição
condominial ordinária por unidade”.
Na Justiça, o morador alegou que
essas alterações só seriam válidas se houvesse unanimidade na votação.
Ressaltou a inobservância do direito adquirido, já que utiliza privativamente o
terraço do edifício desde agosto de 1975, e pediu indenização por dano moral –
além da declaração de nulidade da decisão da assembleia e do restabelecimento
do direito real de uso sobre o terraço, de forma perpétua. O Tribunal de
Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença que negou provimento ao pedido.
O quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi considerado suficiente
para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi considerada justa. Segundo
o acórdão, “a alteração aprovada na assembleia não retirou o direito de uso do
terraço pelos autores e, consoante o artigo 1.340 do Código Civil, estabeleceu
que as despesas das partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns
deles incumbem a quem delas se serve”. No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi,
reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível
atribuir à área direito real, pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando,
em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um
dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo
1.331 do Código Civil”.
Em relação à fixação de uma
contribuição de ocupação, após 30 anos de exercício do direito, Buzzi destacou
que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de
determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da
consolidação de tal situação jurídica no tempo. “Tem-se que o uso privativo de
área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação
destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido”, concluiu o relator.
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