Em contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a
cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição
dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada,
independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio.
De fato, a despeito da inexistência literal de dispositivo que
imponha a devolução imediata do que é devido pelo promitente vendedor
de imóvel, inegável que o CDC optou por fórmulas abertas para a
nunciação das chamadas "práticas abusivas" e "cláusulas abusivas",
lançando mão de um rol meramente exemplificativo para descrevê-las
(arts. 39 e 51). Nessa linha, a jurisprudência do STJ vem proclamando
serem abusivas situações como a ora em análise, por ofensa ao art. 51,
II e IV, do CDC, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez
mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem
com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, como
normalmente acontece. Se bem analisada, a referida cláusula parece
abusiva mesmo no âmbito do direito comum, porquanto, desde o CC/1916 –
que foi reafirmado pelo CC/2002 –, são ilícitas as cláusulas puramente
potestativas, assim entendidas aquelas que sujeitam a pactuação "ao puro
arbítrio de uma das partes" (art. 115 do CC/1916 e art. 122 do
CC/2002). Ademais, em hipóteses como esta, revela-se evidente
potestatividade, o que é considerado abusivo tanto pelo art. 51, IX, do
CDC quanto pelo art. 122 do CC/2002. A questão relativa à culpa pelo
desfazimento da pactuação resolve-se na calibragem do valor a ser
restituído ao comprador, não pela forma ou prazo de devolução. Tese
firmada para fins do art. 543-C do CPC: “Em contratos submetidos ao
Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra
ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em
tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.” Precedentes citados: AgRg no
Ag 866.542-SC, Terceira Turma, DJe 11/12/2012; REsp 633.793-SC, Terceira
Turma, DJ 27/6/2005; e AgRg no REsp 997.956-SC, Quarta Turma, DJe
02/8/2012. REsp 1.300.418-SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013.
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