Embora a relação entre lojistas e a administração de shopping center não seja regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), a Justiça pode reconhecer como abusiva alguma cláusula inserida no contrato de adesão relativo à locação de espaço comercial, principalmente quando se trata de cláusula que isenta os administradores de responsabilidade por danos causados ao locatário. Com
esse entendimento, a maioria da Terceira Turma do STJ, em 03/09/2012, rejeitou o REsp 1259210 dos administradores do Shopping Center
Ilha Plaza, do Rio de Janeiro, em ação de indenização movida por
lojista. A Turma acompanhou o voto-vista da ministra Nancy Andrighi,
para quem o administrador de shopping center não é obrigado a garantir o
sucesso dos lojistas, mas deve informar aos empresários sobre mudanças
em condições que possam afetar a viabilidade do empreendimento. O
lojista decidiu alugar um espaço ao ser anunciado que três grandes
estabelecimentos comerciais teriam unidades no Ilha Plaza, servindo como
lojas-âncora, ou seja, empresas que por sua fama e tamanho têm alto
poder de criar fluxo de público. Entretanto, após mudanças no projeto do
prédio, apenas uma dessas empresas se instalou no shopping e veio a
falir alguns anos depois. O lojista entrou com ação para rescindir o
contrato e ser indenizado por perdas e danos, lucros cessantes e outros
prejuízos. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ)
concluiu que o lojista não usufruiu das vantagens anunciadas pelo
empreendedor, o que lhe causou prejuízo e justificaria o pagamento da
indenização. Os administradores do Ilha Plaza recorreram ao STJ,
alegando que teria havido caso fortuito ou força maior. Também disseram
que os danos materiais do lojista não foram provados. A
administração do empreendimento sustentou ainda que o artigo 54 da Lei
8.245/91 (Lei do Inquilinato) garante ampla liberdade de negociação
entre lojistas e shopping centers. Não haveria nenhuma cláusula no
contrato garantindo a instalação das lojas-âncora. Por fim, afirmou que a
empresa se fixou anos depois da inauguração do Ilha Plaza, portanto a
presença dessas lojas não teria influenciado na locação. O
relator original do caso, ministro Massami Uyeda, deu provimento ao
recurso por entender que, ao alugar um espaço no centro comercial, o
lojista assumiu parte do risco do negócio, pois teria pleno conhecimento
das normas gerais e especiais para esse tipo de locação. Também apontou
que não há como os administradores garantirem o sucesso de uma loja ou a
instalação ou manutenção das lojas-âncora. Também afirmou que, no caso,
não era necessário interpretar cláusula contratual, o que é vedado pela
Súmula 5 do STJ. Entretanto, a ministra Nancy Andrighi
discordou do relator e entendeu como correto o julgado do TJRJ que
considerou abusiva a cláusula que negava indenização a lojistas por
danos decorrentes do não cumprimento de promessa efetivamente feita
pelos locadores. “A interpretação quanto à abusividade da cláusula, com
todas as vênias, não pode ser revista nesta sede, por força do óbice da
Súmula 5 do STJ”, afirmou a ministra. A magistrada também
observou que a liberdade para contratar não é absoluta, podendo ser
limitada, dependendo da situação concreta. No caso, o contrato era de
adesão, colocando a locadora em posição dominante. Mais uma vez,
salientou a ministra, não haveria como rever a decisão do TJRJ sem
ofender a Súmula 5. Ela
observou que a tese de que a não instalação das lojas se deveu a força
maior (as mudanças no projeto inicial) também não podia ser acolhida.
“Se, de fato, a desistência das lojas-âncora se deu por esse motivo,
seria dever do administrador do empreendimento informar todos os demais
lojistas das mudanças de planos”, destacou. Não haveria nos autos
nenhuma prova de que essa informação foi prestada, ao contrário, a
presença das âncoras foi essencial para as locações. Para a ministra,
não é possível tratar da questão sem ofender as Súmulas 5 e 7 do STJ –
esta última veda a reanálise de provas e fatos em recurso especial. Por
fim, a magistrada asseverou não estar impondo aos administradores a
obrigação de garantir o sucesso econômico dos lojistas. Ela ponderou que
o descumprimento de dever assumido pelos locadores, determinante para a
decisão de investimento dos lojistas, devia ser reconhecido como
inadimplemento contratual. A ministra negou provimento ao recurso,
ficando vencido apenas o ministro Massami Uyeda.
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