A natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma
execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido
adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito e ainda que se trate de bem de família.
Com esse entendimento, a Quarta Turma rejeitou o recurso de um condômino e manteve a penhora de seu
imóvel como forma de assegurar o pagamento de uma dívida condominial, no limite de sua fração ideal. A
sentença judicial havia obrigado o condomínio a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de ser atingida
por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio.
Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e após o condomínio suspender a
retenção dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condôminos.
No STJ, um dos condôminos alegou que não poderia ser responsabilizado pela dívida, já que adquiriu o
apartamento em momento posterior à sentença prolatada contra o condomínio, e sustentou que a penhora não
poderia recair sobre sua propriedade por ser o único imóvel da família, protegido pela Lei 8.009/90.
Propter rem
Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, não é possível isentar o recorrente da obrigação com
a alegação de que o imóvel foi adquirido em momento posterior à dívida. Ele explicou que a dívida condominial
é uma obrigação propter rem, ou seja, de quem detém os direitos sobre o imóvel.
“De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado – legitimidade para responder por
dívidas condominiais pretéritas, quando ocorre alteração da titularidade do imóvel –, há muito se consolidou,
com apoio nos dispositivos do Código Civil, que se trata de obrigação propter rem, por isso responde pela
contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e
que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino”, afirmou o ministro.
Bem de família
Salomão rejeitou o argumento de que o imóvel não poderia ser penhorado por ser o único bem da família. Ele
ressaltou que seria contraditório aplicar a regra de impenhorabilidade em situação na qual a natureza propter
rem da dívida fundamentou o redirecionamento da execução, refletindo exatamente a hipótese de exceção à
norma de impenhorabilidade.
“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o
próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o
enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”, justificou.
O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condômino pela dívida exequenda e
fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigações propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que
excepciona a impenhorabilidade, “outra não pode ser a conclusão, que não a possibilidade da penhora”.
Ele ressalvou, porém, que o reconhecimento dessa possibilidade “não significa que a execução tenha que
obrigatoriamente atingir o imóvel”. Sempre que possível, disse, “outros modos de satisfação devem ser
preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado”.
Salomão lembrou que, no caso dos autos, o recorrente não apontou outra forma para o pagamento da dívida,
limitando-se a negar sua responsabilidade pela dívida.
Processo: REsp 1473484
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