Acompanhando o voto do relator,
ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do STJ, ao julgar o REsp 509304 em 22/05/2013, concluiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para
administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado,
o que revela sua condição de consumidor. No caso julgado, a empresa Apolar Imóveis
Ltda. questionou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o
proprietário que contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se
enquadra no conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico
do serviço prestado. A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula
estabelecida em contrato de adesão. Em seu voto, o relator admitiu que os
conceitos de consumidor e de fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20
anos da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto
ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes. “Saber se o
destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de
consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica
estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que
adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o
ministro em seu voto. De acordo com o relator, o contrato de administração
imobiliária possui natureza jurídica complexa, na qual convivem características
de diversas modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento,
administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária.
Para Villas Bôas Cueva, são duas
relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida com o
proprietário de um ou mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a
imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Assim, a
prestação de serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como
objetivo a locação daquela edificação. Segundo o relator, normalmente, mas não
sempre, a administração imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a
própria administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o
dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois
remunera a expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício próprio.
Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. Citando doutrina e precedentes, o ministro
enfatizou que, além da locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode
se resumir no cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e
emolumentos) ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em
casos extremos, em simples exercício da posse, presente uma eventual
impossibilidade do próprio dono.
A Turma entendeu que, diante de
tal abrangência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam
capazes de afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não
aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja
porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se
comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. “Portanto,
sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o
proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus
interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço
prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relator.
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