O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa. A decisão é da Quarta Turma do STJ, que rejeitou, em 18/04/2012, o REsp 884367 de um incorporador
contra o condomínio de um edifício de Brasília. O incorporador
do edifício recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça do Distrito
Federal (TJDF) entender que respondem pelos defeitos de construção
surgidos no prédio tanto o construtor quanto o incorporador, em regime
de solidariedade. Segundo o TJDF, ainda que não tenha
participado da construção, o incorporador é aquele que aparece na
relação contratual ante os compradores das unidades autônomas
integrantes do empreendimento como o responsável pela entrega do imóvel
com garantia de solidez e segurança. Para o tribunal, a responsabilidade
solidária está consagrada no artigo 942 do Código Civil vigente e nos
artigos 29, 30 e 31 da Lei 4.591/64. No
recurso especial dirigido ao STJ, o incorporador sustentou que não pode
responder solidariamente com o construtor pelos vícios que surgiram na
construção do edifício, pois cumpriu todas as incumbências determinadas
na Lei 4.591. Afirmou ainda que o artigo 618 do Código Civil imputa a
responsabilidade nos contratos de empreitada de edifícios e outras
construções ao empreiteiro/construtor, pelo prazo irredutível de cinco
anos, respondendo ele pela solidez e segurança, assim como em razão dos
materiais e do solo. O condomínio, por sua vez, alegou que o
recorrente era o proprietário do terreno, o instituidor do condomínio, o
construtor e o vendedor das unidades autônomas. Para o condomínio, a
decisão de segunda instância seria justa e irrepreensível. Em
seu voto, o relator, ministro Raul Araújo, concluiu que é o incorporador
o principal garantidor do empreendimento no seu todo, solidariamente
responsável com outros envolvidos nas diversas etapas da incorporação.
Segundo ele, essa solidariedade decorre tanto da natureza da relação
jurídica estabelecida entre o incorporador e o adquirente de unidades
autônomas, quanto de previsão legal, já que a solidariedade não pode ser
presumida. “Mesmo quando o incorporador não é o executor direto
da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata construtor,
fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da
edificação. Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente
com o construtor”, acrescentou.
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