O promitente comprador de imóvel
só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a
imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio
direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que
justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do
promitente vendedor. A tese foi aplicada pela Terceira Turma do STJ, no
julgamento de um recurso especial, em 07/05/2014, em ação que discutiu de quem
é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período
que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época
promitente comprador do bem, ou do antigo dono. A peculiaridade do caso é que o
compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a
responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde
sua assinatura. Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy
Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao
promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há
imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o
exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio.
No caso analisado, para obter o
pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou duas ações de cobrança: uma
contra o comprador e, posteriormente, outra contra o antigo proprietário do
imóvel. A dívida era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de
compra e venda e a imissão na posse. Na primeira ação – do condomínio contra o
compromissário comprador –, verificou-se que, na realidade, quem possuía
legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da dívida era o
promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado, levou em consideração a
natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do
bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto. Pelo
princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas
condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e
que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim,
pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo
titular dos direitos sobre a unidade. Para a ministra Nancy Andrighi, se foi
comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do
compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais (porque não
houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o contrário apenas
porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa
responsabilidade no compromisso de compra e venda.
Segundo a relatora, o que define
a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro
do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da
transação. Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o
promitente vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o
imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam
a sua contribuição. “Embora o registro do compromisso firmado em caráter
irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o
direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica
necessariamente a obrigação de prestação condominial”, explicou a ministra. Dessa
forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo
proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão
na posse do imóvel pelo comprador.
Esta notícia se refere ao
processo: REsp 1297239
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