"A corretora de imóveis e a empresa de pagamentos, por não integrarem a cadeia de fornecimento da incorporação do imóvel, não respondem pelo atraso na entrega de unidade imobiliária"

 

Processo

REsp 2.155.898-SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 11/3/2025, DJEN 18/3/2025.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR

Tema

Compra e venda de imóvel. Atraso em obra. Rescisão contratual. Ilegitimidade passiva da corretora de imóveis e da empresa de pagamentos (pagadoria). Cadeia de fornecimento diferente. Inexistência de falha na prestação de serviços.

Destaque

A corretora de imóveis e a empresa de pagamentos, por não integrarem a cadeia de fornecimento da incorporação do imóvel, não respondem pelo atraso na entrega de unidade imobiliária.

Informações do Inteiro Teor

Cinge-se a controvérsia em definir se, diante da rescisão de compra de imóvel por atraso na entrega de unidade imobiliária, há responsabilidade da corretora de imóveis e da empresa de pagamentos.

Os arts. 7º, parágrafo único, e 25 do Código de Defesa do Consumidor - CDC preveem a responsabilidade solidária de todos os autores da ofensa pela reparação do dano. Nesse sentido, o regime de responsabilidade consumerista abrange toda a cadeia de fornecimento.

Contudo, quando o negócio jurídico consumerista envolver relações jurídicas diversas, a responsabilidade dos fornecedores estará limitada à cadeia a que pertencem.

A responsabilidade da corretora de imóveis por atrasos em obra é matéria submetida a recurso repetitivo pendente de julgamento, sem determinação de suspensão nacional de processos (REsp 2.008.542-RJ e REsp 2.008.545-DF, Tema 1173).

A corretora de imóveis tem sua atuação limitada, em regra, à intermediação das partes contratantes e não interfere na execução da obra ou no procedimento de incorporação imobiliária.

Destarte, de acordo com o art. 725 do CC, a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Na hipótese em que não se verificar qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento.

Por seu turno, as empresas de pagamentos, chamadas de "pagadorias", atuam na gestão financeira de contratos diversos, como facilitadoras dos trâmites entre os consumidores e os fornecedores. Usualmente, em uma transação imobiliária, são contratadas pela corretora imobiliária para administrar o repasse de valores (comissões, taxas e demais encargos), aos corretores autônomos e à própria imobiliária. Suas atividades incluem a emissão de boletos e o gerenciamento das quantias.

Portanto, a responsabilidade das pagadorias se limita aos danos causados por falhas na cadeia de fornecimento que integram.

Do mesmo modo, a responsabilidade das pagadorias se limita aos danos causados por falhas na cadeia de fornecimento que integram. Como não integram a cadeia de fornecimento de incorporação imobiliária, sua responsabilidade, portanto, não se estende a eventuais inadimplementos do contrato de compra e venda de imóvel.